Dal 1 novembre 2016 è entrato in vigore il decreto legislativo 72/2016, il cosiddetto Decreto Mutui che tanto ha fatto discutere l’opinione pubblica nei mesi precedenti circa gli obblighi e le opportunità offerte ai soggetti coinvolti. La nuova normativa recepisce la direttiva 2014/17 della Ue e contiene tutte le nuove regole relative appunto alle compravendite immobiliari e mutui: diamo uno sguardo alle novità introdotte dal provvedimento, a cominciare dalla famigerata clausola anti insolvenza modificata più volte dopo le polemiche sul pignoramento per gli insolventi, fino ad arrivare alle modifiche nella valutazione dei beni immobili.
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Inadempimento
La novità più importante, attesa e temuta dai soggetti interessati, è la norma contro gli inadempienti che adesso prevede il cosiddetto patto marciano, un accordo secondo cui creditore e debitore stabiliscono che il primo diventi proprietario del bene in caso di inadempimento degli oneri contrattuali: rispetto alla prima, contestata formulazione, adesso la normativa prevede che la clausola marciana scatti dopo il mancato pagamento di una somma pari a 18 rate mensili rispetto alle 7 della prima ipotesi. Si tratta tuttavia di una clausola facoltativa da sottoscrivere al momento della stipulazione del contratto, in assenza della quale vale la procedura ordinaria: se viene siglato il patto marciano, la banca potrà vendere subito il bene a costo di mercato senza passare per l’asta, pagando con il ricavato il debito residuo ed elargendo al mutuatario moroso l’eventuale differenza positiva tra il valore dell’immobile e l’importo residuo del debito. Nel caso in cui il ricavato della vendita risultasse inferiore a quanto ancora dovuto, il mutuatario estinguerà in ogni caso completamente il debito residuo, una garanzia a tutela del cliente.
Valutazione immobili
Passando al fronte della valutazione degli immobili, il testo prevede che nel caso in cui sia necessario garantire il finanziamento mediante ipoteca, debba essere effettuata la valutazione degli immobili residenziali attraverso dei criteri di accertata affidabilità: coloro che si dovranno occupare della stima dell’immobile dovranno dunque essere dotati di una professionalità riscontrabile oltre che idonea ed adeguata, e soprattutto dovranno risultare indipendenti rispetto al soggetto che ha in carico la commercializzazione del servizio.
Annunci e informazioni ai clienti
Altra novità rilevante è quella riguardante gli annunci pubblicitari e le informazioni da fornire ai clienti: il testo viene incontro ad una maggiore richiesta di trasparenza, per cui tutti gli annunci pubblicitari in materia devono essere chiari, corretti e non ingannevoli, così come le informazioni da fornire ai clienti devono essere chiare, comprensibili e sempre a disposizione. Nell’ordinamento è stato introdotto a tale fine il Pies, ovvero il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, che consente ai consumatori di agire in maniera consapevole ed informata, poiché attraverso questo strumento viene stabilito l’obbligo di fornire al cliente informazioni personalizzate.
Valuta estera
Il decreto mutui introduce anche delle norme nel caso in cui il finanziamento sia in valuta estera: se il tasso di cambio al momento della conclusione del contratto è pari almeno al 20%, adesso il cliente può chiedere la conversione del mutuo in valuta nazionale, eventualmente dietro pagamento di una commissione. Se l’oscillazione del cambio conduce però una modifica del valore del credito residuo superiore alla percentuale prefissata, la società finanziaria o istituto di credito ha l’obbligo di darne tempestiva informazione al proprio cliente.
Altre novità
In conclusione vediamo le novità residuali, ma non per questo ininfluenti, presenti nel testo normativo entrato in vigore: dal punto di vista del merito creditizio, viene richiesta e ritenuta fondamentale un’attenta valutazione del cliente al fine di accertare la sua effettiva capacità di rispettare quanto previsto dal contratto, evitando quindi di approvare un finanziamento a soggetti che poi si troverebbero con alta probabilità in una condizione di inadempimento. Dall’altro lato della stessa questione, sono previste misure a sostegno per chi si trova in difficoltà e non può pagare le rate del mutuo, come ad esempio la sospensione delle rate per un certo periodo di tempo, la rinegoziazione dei tassi di interesse e l’allungamento dei piani di ammortamento.