Il Decreto Mutui è entrato in vigore a partire dal maggio 2016, portando con sé una serie di garanzie per i richiedenti che vanno incontro alle loro necessità più urgenti: tuttavia anche le società di finanziamento hanno bisogno di tutele, già ben evidenziate dalla Direttiva Comunitaria 17 del 2014, che è stata recepita proprio dalla recente normativa deliberata dal governo Renzi. In particolare sono previste tutele nella compravendita di un immobile che riguardano i possibili casi di insolvenza, introducendo una serie di importanti novità rispetto al precedente decreto risalente al 2010 e al Testo Unico Bancario: molto si è discusso anche sui media circa la possibilità degli istituti di credito di vendere gli immobili dei clienti che non pagano le rate del mutuo, con l’esecutivo che ha apportato delle modifiche rispetto alla prima bozza del testo per le proteste dell’opinione pubblica. Resta intatta la ratio della norma, che vuole venire incontro agli istituti alle prese con il delicato recupero del credito in caso di insolvenza, che a causa anche dei tempi prolungati previsti dalle norme in vigore fino a questo momento aveva manifestato diverse sofferenze durante la crisi economica degli ultimi anni.
Cosa prevede la clausola anti-insolvenza
Rispetto alla prima formulazione del testo, che prevedeva il pignoramento dell’immobile dopo un semplice pagamento ritardato di sette rate mensili, nel testo definitivo licenziato dalle Commissioni parlamentari stabilisce che per procedere contro il cliente inadempiente occorre il mancato pagamento di diciotto rate del mutuo. Tuttavia la clausola anti-insolvenza non funziona in automatico, ma deve essere sancito attraverso un esplicito accordo tra le parti: dunque la banca non può in alcun modo subordinare la stipulazione del contratto all’accettazione obbligatoria della clausola da parte del cliente, che ha diritto di ricevere informazioni dettagliate e complete sulle conseguenze di un’eventuale morosità, in modo tale da avere un quadro completo di tutti i requisiti fondamentali prima di fornire l’assenso o meno alla proposta di mutuo.
Patto marciano
Il decreto ha previsto di codificare quello che viene definito tecnicamente patto marciano, ossia un accordo tra le parti secondo cui creditore e debitore stabiliscono, in caso di inadempimento, che il primo diventi legittimo proprietario del bene posseduto dal debitore, dietro l’obbligo di versare la differenza tra importo del credito e valore. Il valore ricavato dalla vendita dell’immobile e l’entità del debito residuo devono essere proporzionati, e nel caso in cui l’istituto di credito ricavi una plusvalenza dalla vendita dell’immobile, è obbligato a restituire al debitore la somma eccedente. Dobbiamo inoltre ricordare che il debito viene considerato estinto anche se il valore dell’immobile risulta inferiore all’ammontare da restituire: in ogni caso di la stima del valore deve essere compiuta da un perito selezionato di comune accordo, altrimenti tale figura verrà scelta direttamente dal Tribunale competente per territorio. Questa clausola anti-insolvenza introdotta dal Decreto Mutui 2016 viene esplicitamente vietata nei contratti di surroga mutuo.
Tempi e modalità
Quali sono i tempi di esecuzione delle norme contenute nel decreto? Tutto ciò che stabilisce la nuova normativa, compresa dunque la clausola anti- insolvenza, si applica esclusivamente ai contratti stipulati a partire dal primo luglio 2016, senza effetti retroattivi. Anche da questo punto di vista esistono dei precisi obblighi informativi nei confronti del cliente, che è tenuto ad essere informato in maniera trasparente e dettagliata: per espletare questo obbligo di legge gli istituti di credito sono tenuti a fornire ai clienti il Pies, acronimo che indica il prospetto informativo europeo standardizzato, contenente tutte le informazioni dettagliate sul contratto.
Ricordiamo in ultimo, sempre a tutela dei consumatori, che la Corte di Cassazione ha stabilito nella recente sentenza n. 2915/2016 che un contratto di mutuo non può finanziare più dell’80 per cento del valore dell’immobile ipotecato da acquistare: nel caso in cui la banca superasse questa percentuale, il contratto è da considerarsi nullo, ma il cliente non dovrà restituire il 20 per cento di importo in eccesso.
