Lo svalutarsi della proprietà, fenomeno provocato dalla crisi globale, si è tradotto, in questo momento, in un forte vantaggio per chi pianifica l’acquisto di un immobile.
Anche se gli aspetti a favore sono molteplici, quando si valuta un mutuo per l’acquisto di una casa è cruciale non mettere in secondo piano le tante variabili finanziarie che entrano in gioco: una di questa è lo spread.
Nel caso specifico del settore immobiliare, lo spread identifica un carico che la banca applica all’interesse sul vostro mutuo, e costituisce il guadagno dell’istituto bancario sul vostro mutuo.
Un altro aspetto da non trattare assolutamente in maniera marginale è il margine di rischio del prestito: più è alto è l’importo dall’aspirante mutuatario, coerente sarà il dato associato allo spread.
Questo aspetto è vincolato al rischio cui si espone l’istituto di credito, per esempio offrendo poche garanzie o un’età anagrafica piuttosto alta; da qui la congruente necessità dell’istituto bancario di coprire l’eventuale rischio d’insolvenza.
Come funziona lo spread immobiliare
Chi valutando la richiesta di finanziamento dovrebbe innanzitutto tenersi aggiornato circa l’andamento dello spread mutui.
In questo particolare periodo i valori dello spread sono piuttosto costanti: la Banca Centrale Europea sta infatti incoraggiando l’erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito.
Questo influenza ovviamente l’andamento della variabile: creando così un meccanismo concorrenziale tra le banche, queste si trovano a dover attuare offerte al ribasso per ampliare il proprio pacchetto clienti.
Un altro fattore degno di analisi in fatto di spread mutui è la questione della surroga.
Questo per il semplice fatto che si parla di spread più alti rispetto a quelli dei mutui, anche in caso di loan to value del 50%; vediamo di chiarirne il significato e il meccanismo.
Cos’è il Loan to value?
Il Loan to Value (acronimo LTV) è non il rapporto tra la cifra del finanziamento concesso e il valore del bene che il mutuatario offre a garanzia del prestito.
Il Loan To Value viene comunemente adottato dagli istituti di credito nel merito della concessione di finanziamenti nel settore immobiliare, dove rappresenta un indicatore di rischio del prestito.
Se ad esempio un cliente intende acquistare un immobile del valore di 200mila euro e chiede un mutuo dell’importo di 150mila euro, il valore di LTV sarà pari al rapporto da i due dati, ovverosia lo 0,75 o (75%).
Quindi il soggetto finanziatore (la banca) copre il 75% del valore dell’immobile, mentre del rimanente 25% risponde il mutuatario con il suo capitale.
In caso di mancato ottemperamento delle rata la banca sa che dalla vendita dell’immobile pignorato otterrà un ricavo pari all’intero importo del finanziamento, più un margine di sicurezza del 25% sul valore dell’immobile.
In parole povere, più il valore associato al Loan To Value cresce, minore è il questa forbice esercitata sul valore complessivo, e quindi è più imprudente l’operazione di finanziamento. Dopo questa digressione constatiamo dunque come vantaggiosa la surroga in caso di debito residuo elevato.
