Come si può ottenere un risparmio sul mutuo al momento dell’accensione presso un istituto di credito? Le opzioni sul tavolo per chi si accinge ad acquistare un immobile sono molteplici, e variano a seconda di diversi fattori, dalla categoria di soggetti a cui si appartiene alla scelta della banca stessa, dalle agevolazioni ai tassi di interesse fino alle spese accessorie, tutto rientra nel calcolo che bisogna fare tra i vari preventivi prima di accendere il mutuo che risulta essere più conveniente a seconda delle proprie esigenze e necessità. Un aspetto particolare che può incidere sul risparmio del mutuo e che in genere viene poco considerato dall’aspirante mutuatario è la percentuale di finanziamento richiesta, in cui il parametro fondamentale diventa quello che tecnicamente viene definito il loan to value.
Loan to value, che cos’è
Tra gli indicatori fondamentali dunque da tenere presente al momento dell’erogazione di un mutuo vi è il loan to value, che indica il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso dalla banca e il valore del bene che la controparte intende porre a garanzia del prestito. Questo dato viene utilizzato solitamente dagli istituti di credito nel settore immobiliare in funzione di indice di rischio del prestito stesso. Facciamo un esempio: se un cliente intende acquistare un immobile prima casa del valore di 200mila euro, e chiede alla banca un mutuo da 150mila euro, il loan to value si calcola facilmente facendo il rapporto 150.000/200.000, pari a 0,75 ossia 75 per cento. Questo vuol dire che il soggetto finanziatore, cioè la banca, copre il 75 per cento del valore dell’immobile, mentre il rimanente 25 viene coperto dal capitale del cliente che viene finanziato: in caso di mancato adempimento degli oneri a carico del soggetto finanziato, la banca può ricavare dall’eventuale vendita dell’immobile pignorato l’intero importo del finanziamento più un margine di sicurezza del 25 per cento sul valore dell’immobile. Appare evidente che quanto più il loan to value è alto, minore è il margine di sicurezza, aumentando i rischi per la banca. Non è un caso infatti che i mutui 100 per cento siano un’opzione destinata solo a specifiche categorie di soggetti in specifici casi.
La prospettiva del cliente: loan to value e risparmio mutuo
Questo indice di rischio per l’istituto di credito si traduce, dalla prospettiva rovesciata del cliente, in un’opportunità di risparmio sul mutuo sotto forma del tasso applicato dalla banca, sia esso fisso o variabile. Lo dimostra ulteriormente un’analisi effettuata da Italia Oggi, che ha analizzato due casi tipo di finanziamento da 100mila euro per un mutuo ventennale, richiesto da un lavoratore dipendente di 35 anni per l’acquisto di un immobile del valore di 150mila euro oppure di 250mila euro: nel primo caso il loan to value è del 66 per cento, mentre nel secondo si ferma al 40 per cento.
Per il cliente si traduce in offerte di mutuo a tasso fisso con rate da da 496,47 euro a 542,66 euro e TAEG dal 2,03 al 2,82 per cento nella prima fattispecie, oppure da 488,08 a 528 euro con TAEG tra l’1,78 e il 2,52 per cento nel secondo caso: con un loan to value più basso la rata mensile viene ridotta fino a 15 euro al mese, per un risparmio complessivo ventennale medio di quasi 2.300 euro.
Passando invece al mutuo a tasso variabile, nel primo caso la rata mensile minima diventa di 462,13 euro fino a un massimo di 539,70 euro con TAEG tra l’1,18 e il 2,96 per cento, mentre nella seconda ipotesi si va da 453,37 euro a 491,80 euro di rata mensile, con TAEG tra l’1 e l’1,96 per cento. Il risparmio complessivo oscilla tra 9 e 50 euro al mese, pari a 7000 euro in 20 anni.