Cos’è il Loan to Value (solitamente abbreviato in LTV) e cosa comporta la sua determinazione all’interno del mondo dei mutui e dei finanziamenti legati all’acquisto di una casa?
In breve, il Loan to Value indica il rapporto tra la somma richiesta per il mutuo e il valore dell’immobile posto come garanzia.
Facciamo un esempio pratico: se un cliente vuole acquistare un immobile del valore di 200.000 euro e richiede un mutuo di 150.000 euro, il Loan to Value sarà pari al 75% (150.000/200.000 = 0,75). Ciò significa che il mutuo coprirà il 75% del valore dell’immobile, quindi in caso di insolvenza la banca potrà vendere l’abitazione pignorata ottenendo un ricavo sufficiente a coprire l’intero importo del finanziamento.
Quando si richiede un mutuo è importante determinare questo parametro perché gli istituti di credito, in genere, concedono solo in casi eccezionali un mutuo con un Loan to Value pari al 95% o al 100%; di solito vengono erogati mutui con un LTV inferiore al 70 o all’80 per cento.
Loan to Value, cosa determina
Il valore di questo parametro determina l’importo massimo richiedibile per il mutuo finalizzato all’acquisto di una abitazione. Come già detto, difficilmente il Loan to Value può superare l’80% del valore dell’immobile stabilito da una perizia tecnica: minore sarà il Loan to Value e maggiori saranno le possibilità di finanziamento da parte dell’istituto di credito.
Loan to Value e tassi di interesse
Il Loan to Value è importante anche sul fronte della determinazione del tasso di interesse da applicare al mutuo. Più infatti l’LTV sarà basso, minore sarà il tasso di interesse applicato perché l’istituto di credito sarà maggiormente garantito in caso di insolvenza del mutuatario.
Proprio dal valore del Loan to Value dipende la possibilità della banca di praticare un tasso di interesse più contenuto ai clienti che richiedono cifre molto più basse del valore dell’immobile posto a garanzia: con un LTV pari all’80%, infatti, verrà quasi sicuramente applicato un tasso standard, mentre se questo parametro scende al 50/60% l’istituto di credito può concedere un tasso agevolato. Se, invece, il Loan to Value sale addirittura al 90-95% si avrà certamente un tasso di interesse meno favorevole per compensare il rischio che la banca si assume e per ripagare il costo delle coperture assicurative supplementari che a volte vengono richieste.
Come abbassare il Loan to Value per ottenere condizioni migliori
Il modo più semplice, ma purtroppo non sempre fattibile, per abbassare il Loan to Value è quello di richiedere all’istituto di credito una cifra più ridotta.
Un’altra strada che si può percorrere è quella di aumentare la garanzia. E’ infatti da sottolineare che l’LTV non è il rapporto tra la cifra richiesta e il valore dall’immobile da acquistare, ma il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’importo posto a garanzia. E’ vero che nella maggior parte dei casi l’immobile posto a garanzia è proprio quello che si intende acquistare, ma in caso di necessità o per abbattere il valore del tasso di interesse di può pensare di porre a garanzia del mutuo un bene aggiuntivo o di maggior valore rispetto a quello che si vuole acquistare, in modo che il Loan to Value risulti minore.
