Quando ci si rivolge ad un istituto di credito per ottenere un mutuo al fine di acquistare un immobile, la banca in questione chiede come garanzia l’ipoteca per tutelarsi sul beneficiario che eventualmente non dovesse più, per qualsivoglia ragione, essere in grado di pagare la rata mensile di rimborso, fino all’estrema conseguenza di rivalersi sull’immobile stesso oggetto dell’acquisizione. Il concetto di consolidamento ipoteca si lega sostanzialmente a questa forma di garanzia che le banche possono ritenere indispensabile per rilasciare un mutuo, e ad alcune condizioni che solitamente la caratterizzano: il termine consolidamento deriva dal fatto che l’istituto di credito, prima di erogare effettivamente la somma pattuita, possa lasciar trascorrere alcuni giorni affinché l’ipoteca appunto ‘si consolidi’, divenga ossia effettiva.
Testo Unico Bancario
L’art. 39 del Testo Unico Bancario stabilisce che le ipoteche iscritte a garanzia dei prestiti e mutui non possono essere assoggettate a revocatoria fallimentare quando vengono iscritte 10 giorni prima dalla pubblicazione di sentenza di fallimento: questo significa che, nel caso in cui l’acquirente fosse un cosiddetto soggetto fallibile, la banca, per avere la certezza della propria garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione per verificare l’efficacia dell’ipoteca. Il notaio, appena stipulato il mutuo, provvede tempestivamente all’iscrizione dell’ipoteca e trascorsi i 10 giorni, dopo aver effettuato le necessarie verifiche circa eventuali problematiche che possono compromettere la garanzia, invia all’istituto di credito una relazione che attesti la validità dell’ipoteca, e che dunque si è consolidata. L’art.39 recita infatti testualmente che
Questo tutela le banche nel momento cui, per determinate categorie di soggetti “a rischio” come imprenditori, commercianti, ecc., dovesse verificarsi un fallimento, che potrebbe “prevalere sull’ipoteca” nel caso in cui non fossero fissati determinati paletti.
Mutuo fondiario
Generalmente, in caso di avvenuto fallimento, l’istituto bancario attua quel procedimento definito tecnicamente come revocatoria fallimentare, che consente di recuperare i soldi prestati al beneficiario del mutuo acquisendo l’immobile stesso nel momento stesso in cui non fosse possibile riottenere la somma. L’eccezione è rappresentata dal mutuo fondiario, una particolare tipologia di credito disciplinata estesamente negli articoli da 38 a 42 del già citato Testo Unico Bancario, e che viene così definito:
Nel caso di mutui fondiari dunque, il fallimento del cliente non produce automaticamente il procedimento di revocatoria fallimentare e la conseguente rivalsa della banca sui soldi imprestati o l’immobile. In questo caso vale infatti la cosiddetta regola del consolidamento ipoteca abbreviato, una sorta di privilegio che oggi viene riconosciuto anche a mutui accesi di recente, per cui la validità dell’ipoteca è immediata, bloccando ogni tentativo di rivalsa della banca.
Erogazione differita
Va ricordato che alcune banche concedono l’erogazione immediata del mutuo in cambio di una commissione per il rischio di revocatoria fallimentare: il consolidamento abbreviato ipoteca rappresenta infatti una fragilità per gli istituti di credito, che rischiano di rimanere scoperti a causa del fallimento dei loro clienti. Per questo motivo le banche, con i clienti appartenenti a categorie maggiormente esposte al fallimento come professionisti, imprese, e commercianti, ricorrono all’erogazione differita, ossia il rilascio del mutuo viene reso appunto effettivo solo dopo il trascorrere dei fatidici 10 giorni per l’iscrizione dell’ipoteca. Quando l’erogazione differita risulti un problema per il beneficiario del mutuo, si può ricorrere a diverse soluzioni, a cominciare dal prefinanziamento, oppure stipulare in tempi differiti l’atto di mutuo e il contratto di vendita, o ancora ricorrere al compromesso, ovvero convincere il venditore al pagamento differito, indicando tutte le condizioni in essere sia nella proposta di acquisto dell’immobile che nel preliminare di compravendita.