Ottenere liquidità dando in garanzia la propria casa è oggi più semplice grazie alle nuove norme che disciplinano il prestito vitalizio ipotecario, definito anche mutuo al contrario.
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Come funziona il prestito
Chi ha più di 60 anni può ottenere un finanziamento da una banca dando in garanzia un immobile residenziale di proprietà ,con unico limite di poter accedere al prestito per un solo immobile. In tal caso l’istituto di credito accende un’ipoteca sulla casa oggetto del contratto.
I contanti ottenuti al momento del prestito variano in genere tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. La quota concessa è direttamente proporzionale all’età del contraente: più quest’ultima è elevata, più sarà alto l’importo erogato. Con ogni probabilità, infatti, la banca otterrà più velocemente l’estinzione del debito.
Il rimborso del prestito
Alla morte del contraente, gli eredi possono decidere se rimborsare l’importo dovuto e tenere la casa o cedere alla banca l’immobile, che verrà venduto: l’istituto tratterrà poi per sé il dovuto e verserà agli eredi l’eventuale differenza ottenuta dalla vendita. A tutela del cliente, l’importo del debito dovuto alla banca non può in ogni caso superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.
In alternativa, gli eredi possono comunque provvedere a vendere l’immobile in proprio, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi. A tutela dell’acquirente terzo dell’immobile, invece, si dispone l’inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.
Modalità di rimborso e tutele del contraente
Il tasso di interesse applicato all’importo erogato è del tutto simile a quello dei mutui: può essere fisso, variabile, misto con “cap” e sarà stabilito dal mercato creditizio. Nel calcolo della somma dovuta alla banca alla morte del proprietario,si possono concordare con la banca o la società finanziaria modalità di rimborso graduali della quota di interessi e spese, su cui di conseguenza non si applicherà più la capitalizzazione.
Garanzie per le banche e risoluzione del contratto
Nel nuovo testo normativo viene anche indicato in quali casi scatta l’obbligo di rimborso integrale del debito in un’unica soluzione. Oltre alla morte del soggetto finanziato, vi sono: trasferimento totale o parziale della proprietà o altri diritti di godimento dell’immobile; compimento di atti sminuenti il valore dello stesso.Se si verifica una di queste circostanze e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l’immobile a valore di mercato, (indicato da un perito indipendente),usando le somme ricavate per estinguere il credito. In questo caso il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione.Se si è scelta la strada del rimborso graduale degli interessi, la banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto, (ossia un pagamento effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata per almeno sette volte anche non consecutive).
Il trattamento fiscale
La normativa vigente prevede considerevoli agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine: esenzione dalle imposte di bollo,di registro, ipotecarie e catastali ed esenzione dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un’imposta sostitutiva. L’aliquota dell’ imposta è pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati,oppure al 2% se non riferito alla prima casa.
Riguardo il trattamento fiscale dell’immobile durante la durata del prestito, occorre continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso,ovvero Imu, eventualmente Tasi, e infine Irpef sulle abitazioni non locate.
