Cosa si intende per cartolarizzazione del mutuo? E’ una pratica che comporta rischi per il consumatore? In breve, la cartolarizzazione è una pratica finanziaria, regolamentata per legge, che avviene tra la banca e una cosiddetta società veicolo (chiamata anche SPV, dall’acronimo inglese special purpose vehicle) e che consente alla banca di incassare immediatamente il denaro sborsato per l’erogazione di un mutuo, che altrimenti verrebbe rimborsato solamente parecchi anni dopo a causa dei lunghi piani di rimborso. In seguito a questa operazione finanziaria, in ogni caso, i rapporti e gli obblighi tra il beneficiario del mutuo e la banca che lo ha erogato non cambiano, se non nel caso di una rinegoziazione del mutuo.
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Cos’è la cartolarizzazione del mutuo
La cartolarizzazione del mutuo è una tecnica finanziaria, rigidamente regolata per legge, che vede l’istituto di credito che ha erogato un mutuo vendere i suoi crediti ad una società veicolo, che corrisponde alla banca la liquidità che equivale al valore del mutuo che ha “comprato” ed emette dei titoli obbligazionari riferiti al mutuo stesso a titolo di garanzia. A sua volta questa società veicolo mette in vendita questi titoli con l’obiettivo di recuperare quando ha pagato all’istituto di credito da cui li ha acquistati, guadagnando una commissione più o meno consistente.
Cartolarizzazione del mutuo, cosa dice la normativa
Come abbiamo già detto, c’è una rigida normativa che regola questa operazione finanziaria. Questa prevede che la cessione del credito diventi effettiva dopo la pubblicazione dell’Avviso di Cessione dei crediti in Gazzetta Ufficiale, in cui vengono descritte le caratteristiche dei crediti ceduti.
La società veicolo, inoltre, per legge non può effettuare altre operazioni che esulino dalla cartolarizzazione del mutuo. Infine deve essere nominato un servicer, ossia un soggetto qualificato al quale viene delegato il compito di incassare le somme ricevute in cambio dei crediti ceduti e di versare questi importi al nuovo creditore.
Cosa cambia per il titolare del mutuo
Quando un mutuo viene cartolarizzato dalla banca che lo ha erogato, per il titolare del mutuo cambia qualcosa? La risposta è chiara e semplice: per il mutuatario non cambia nulla e le condizioni previste nel contratto stipulato con la banca rimangono invariate. In genere il titolare del mutuo viene informato di questa operazione finanziaria tramite una comunicazione scritta, ma deve continuare a versare le rate mensili di rimborso all’istituto di credito che ha concesso il finanziamento, con l’unica differenza che queste rate verranno girate alla società veicolo.
Mutuo cartolarizzato, ci sono dei rischi?
Dal punto di vista normativo la cartolarizzazione del mutuo è un’operazione legittima e trasparente, ma è davvero priva di rischi per il mutuatario? Anche in questo caso la risposta è chiara: per il titolare del mutuo l’operazione è priva di rischi e i suoi costi non vanno ad influire sugli accordi presi al momento di stipulare il contratto.
Una modifica in peggio per il mutuatario, però, può esserci: può infatti diventare più complicato rinegoziare le condizioni del mutuo, modificandone ad esempio il tipo di tasso o la durata, oppure richiedere una surroga, poiché le condizioni stabilite tra la banca e la società veicolo non possono essere modificate. Queste operazioni sono comunque fattibili in base ad una convenzione firmata nel 2007 basata sulla legge 130 del 1999.
