Se un tempo la compravendita immobiliare su base d’asta era riservata solo a pochi benestanti che potessero pagare in contante, oggi essa diventa accessibile. Come?A mezzo di un mutuo.
Tribunali e Istituti di credito consentono infatti di accendere un mutuo per l’acquisto di un immobile pignorato: ciò è dovuto dalla volontà dell’Associazione Bancaria Italiana, che ha avviato un’apposita procedura.
L’acquisto di una nuova casa mediante vendita giudiziaria permette di comprare a cifre inferiori rispetto all’andamento globale del mercato immobiliare.
L’abbattimento sull’importo totale del mutuo può infatti essere attestarsi su una cifra del 15-20% inferiore al valore di mercato.
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L’iter di richiesta alla banca
E’ compito dell’acquirente individuare un istituto di credito cui rivolgersi per avviare la procedura istruttoria: la banca dovrà prende in esame la richiesta presentata dal candidato mutuatario, prima di valutare l’accensione del mutuo.
Il mutuo ipotecario non dipende però dal solo istituto di credito, ma verrà aperto nel momento in cui il giudice convaliderà il passaggio di proprietà dell’immobile al nuovo possessore.
Le tempistiche per l’apertura del mutuo non sono affatto agili: i termini necessari per l’erogazione si sovrappongono a quelli della data dell’asta.
E’ dunque importante giocare d’anticipo e raccogliere per tempo la documentazione necessaria per l’istruttoria: la banca deve dare al richiedente la sua disponibilità all’erogazione.
Il ruolo del Tribunale
Per accettare la partecipazione all’asta il Tribunale richiede un deposito cauzionale, che – attenzione – va perduto in caso di mancato saldo dopo l’aggiudicazione della casa.
Attenzione: occorre definire sempre prima dell’asta il prezzo massimo a cui si può tendere: è opportuno pertanto partecipare ad aste immobiliari per comprenderne i meccanismi procedurali.
Il mutuo viene generalmente erogato secondo un prefinanziamento; in alternativa si procede all’ipotesi del mutuo contestuale; ovvero il mutuo viene erogato contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.
Prezzi, tassi e variabili
Il costo del mutuo può arrivare al coprire il totale del prezzo di aggiudicazione, ma deve rientrare nell’80% del valore dell’elaborato peritale.
La formula di pagamento della rata, che adotta la formula di ammortamento alla francese (ovvero il comune canone mensile), può essere versato sia in forma fissa, oppure con tasso variabile.
Le vendite immobiliari giudiziarie
L’albo del Tribunale incaricato all’esproprio dell’immobile pubblica con regolarità, almeno 45 giorni prima dell’asta, una lista degli immobili pignorati.
Anche il portale del Ministero di Grazia e Giustizia riporta una categoria dedicata agli immobili in vendita presso le aste giudiziarie.
Alcuni aspetti sfavorevoli
Considerata la frequenza dei casi di occupazione abusiva nel nostro Paese, è buona norma cautelarsi e fare attenzione agli immobili occupati.
Nel caso la casa sia inaccessibile perchè occupata da inquilini morosi, sarà necessario avviare un – lungo e oneroso – iter legale, che dovrà avviare la procedura di sfratto per occupazione abusiva, notificata e resa esecutiva tramite ufficiale giudiziario.
Anche se vi sono alcuni consistenti abbattimenti nelle diverse voci spesa rispetto ad un mutuo “normale“, considerato che si tratta di un immobile espropriato, vi è buona probabilità che vi siano spese insolute cui riparare.
E’ infatti possibile che vi siano imposte di registro o eventuali spese condominiali insolute, e a carico dell’acquirente.
Conclusioni e valutazioni
In conclusione il vantaggio di un mutuo mediato da un Tribunale è rappresentato da un abbattimento del valore di mercato e dall’eventuale risparmio sulla perizia, formulata dal Tribunale medesimo.
Data la peculiarità di questo mutuo, è sempre buona norma dialogare con uno specialista del panorama finanziario, la cui consulenza diventa una voce ulteriore, di solito inferiore all’1% dell’importo finanziato.
L’Associazione Bancaria Italiana ha inoltre reso noto, sul proprio sito, un elenco di tribunali ed istituti di credito convenzionati.
