Al momento della richiesta di un mutuo per l’acquisto della prima casa, occorre valutare dei fattori ben precisi che definiscono la convenienza delle varie proposte offerte dagli istituti di credito. Scegliere un finanziamento in maniera impulsiva può infatti rivelarsi rischioso, in quanto si tratta di un prestito a lungo termine che andrà ad influenzare notevolmente il bilancio familiare anche per interi decenni. Vediamo quindi come procedere per calcolare le rate di un mutuo, valutandone così i vantaggi e gli svantaggi.
I fattori che determinano le rate di un mutuo
Quando si sente parlare di prestiti, ci si imbatte necessariamente in due elementi ricorrenti, il TAN ed il TAEG. Con l’acronimo TAN ci si riferisce al Tasso Annuale Nominale, ossia la percentuale che indica il tasso d’interesse che verrà applicato alle rate. Sebbene esistano dei mutui agevolati privi di tassi, promossi dalle Regioni o dai Comuni ed indirizzati a categorie speciali (come le giovani coppie), la maggior parte dei finanziamenti erogati dagli enti creditizi richiede la restituzione del capitale maggiorato di una quota, che potrà variare a seconda delle condizioni contrattuali.
Si parla di tasso fisso quando la percentuale rimane invariata per tutta la durata del finanziamento, mentre con l’opzione del tasso variabile il valore delle rate mensili può cambiare a seconda dell’andamento dei valori del mercato, che vengono definiti dall’Euribor. Di solito, quest’ultima soluzione è associata a tassi inferiori rispetto a quelli fissi, tuttavia possiede il rischio di diventare meno conveniente, in caso di rialzo dei tassi con il passare del tempo.
Occorre comunque considerare che l’Euribor è attualmente negativo e probabilmente non sarà oggetto di sostanziali oscillazioni nel corso dei prossimi due o tre anni, fatto che rende i mutui a tasso variabile molto attraenti per i richiedenti. Il tasso d’interesse fisso o variabile (va ricordato che esiste anche la soluzione mista) va integrato con il cosiddetto spread, che corrisponde alla percentuale aggiunta dall’istituto di credito al TAN e che consente all’ente creditizio di ottenere un guadagno dall’operazione di prestito. Infine, va ricordato che i tassi possono variare a seconda dell’orizzonte temporale e dal piano di ammortamento prescelto, che vanno ad incidere sull’importo delle rate da versare mensilmente. Attualmente, non sarà difficile trovare dei calcolatori online che consentono di visualizzare l’entità delle rate, inserendo la somma richiesta, la durata del mutuo ed il tasso d’interesse preferito.
Quali sono i costi di un mutuo?
Il TAN e lo spread non sono gli unici elementi da valutare quando si decide di accedere ad un capitale. Alcune banche possono reclamizzare offerte di mutuo che si distinguono per un tasso d’interesse e uno spread piuttosto allettanti, tuttavia al momento della restituzione dell’importo, si può scoprire che il prestito non è per niente conveniente. Oltre ai fattori sopra illustrati, occorre anche considerare i costi del mutuo, che vengono definiti dal TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale. Si tratta di un indicatore maggiormente esaustivo, che comprende le spese amministrative da affrontare. Al pari del TAN, anche il TAEG viene espresso con una percentuale che consente così di valutare la reale convenienza del mutuo.
Tra le spese addizionali comprese in questo indicatore si possono trovare i costi di istruttoria, necessari per effettuare una perizia dell’immobile, le tariffe da applicare per l’eventuale apertura di un conto corrente sul quale verrà depositato l’importo e le spese per il notaio da coinvolgere al momento della stipula del contratto.
L’assicurazione sul mutuo casa: è sempre necessaria?
Come si è visto, TAN, TAEG e spread definiscono il costo di un mutuo per la casa. A questi tre fattori va aggiunta l’eventuale spesa derivata dalla sottoscrizione di una polizza assicurativa sull’abitazione o sul mutuo, che può essere obbligatoria o facoltativa a seconda delle condizioni definite dall’ente erogatore. La seconda opzione può essere utile nella spiacevole evenienza di una insolvenza da parte del contraente nel ripagare il capitale ricevuto, per via della perdita del lavoro o a causa di una patologia invalidante. Stipulando una protezione assicurativa, si ha la sicurezza di ricevere una copertura in queste situazioni, per tutelare i propri cari e portare a termine il saldo delle rate mensili. Ai costi del mutuo potrebbe quindi essere aggiunto il premio assicurativo, che incrementa proporzionalmente l’entità delle rate da versare.
