Dal punto di vista dei mutui 2017, la situazione generale del mercato sembra proseguire nella medesima direzione dell’anno precedente, con una ripresa degli acquisti di immobili e relative stipule di finanziamenti a tassi e condizioni ancora piuttosto convenienti, soprattutto per il tasso fisso grazie al costo del denaro molto basso imposto dalla Banca Centrale Europea, seppur registrando nel nuovo anno un leggero rialzo dei costi rispetto al 2016. Tuttavia la possibilità o meno di accollarsi un mutuo deriva dalle condizioni socio-economiche del singolo beneficiario o famiglia che desidera acquistare un immobile: se il rialzo dei tassi a lungo termine ha inevitabilmente fatto risalire il costo delle rate dei prodotti ad oggi più ricercati e gettonati dalla clientela, nondimeno esistono diverse possibilità e soluzioni a seconda del proprio profilo: vediamo insieme quali possono essere seguendo le analisi e le osservazioni di specialisti ed esperti del settore.
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Prima casa per un mutuatario di 35 anni
Il primo esempio riportato dagli esperti è quello di un mutuatario medio, ovvero un 35enne che vuole acquistare prima casa chiedendo un finanziamento di 130mila euro che va a coprire per due terzi circa il valore della casa con reddito da duemila euro mensili. Per questo tipo di profilo è possibile ottenere un mutuo dalla durata di 20 anni con una rata da 650 euro circa per le offerte a tasso fisso, mentre a tasso variabile le proposte di mutuo 2017 oscillano tra 597 e 607 euro al mese. Se a 20 anni la rata mensile di rimborso appare troppo onerosa, allungando a 25 o 30 la durata del finanziamento si parte con un risparmio di circa 100 euro per entrambe le tipologie di tassi, fino ad arrivare ad una rata fissa che si attesterebbe poco sopra i 500 euro, e quella variabile tra i 420 e i 430 scegliendo il trentennale. Il consiglio degli esperti per tale profilo di richiedente è di scegliere il tasso variabile per una durata breve, mentre è più conveniente il tasso fisso per un mutuo di lunga durata.
Famiglia che vuole cambiare casa
Un’altra situazione molto tipica del mercato immobiliare è una famiglia che vuole cambiare casa perché arrivano i figli: se entrambi i coniugi guadagnano non ci sono particolari problemi a ottenere un finanziamento a tassi piuttosto convenienti, a patto che si riesca a vendere la vecchia casa in tempo per finanziare l’acquisto della nuova. Ipotizzando una coppia di quarantenni che chiede 150mila euro per finanziare l’acquisto di un’abitazione da 300mila coprendo il 50 per cento, la soluzione migliore che combina sostenibilità della rata e velocità nel rimborso è quella di un mutuo a 15 anni: i finanziamenti a tasso fisso vanno dall’1,45 all’1,90 per cento con rata mensile che oscilla tra 928 e 958 euro, a tasso variabile tra lo 0,90 e l’1 per cento con rate da 884 a 892 euro al mese, che potrebbero salire fino a oltre mille euro in caso di aumenti del tasso Euribor. Una durata addirittura inferiore a 10 anni comporterebbe circa 400 euro al mese in più in entrambi i casi. In caso di mancata vendita del vecchio immobile se non si hanno i contanti per pagare almeno in parte l’acquisto del nuovo è necessario ricorrere a un mutuo ponte con ipoteca della precedente casa, con un passaggio ulteriore dal notaio e tassi comunque più elevati.
Giovane under 35
Per un giovane under 35 con meno di 400 euro al mese come reddito mensile da lavoro dipendente potrebbe apparire impensabile riuscire ad acquistare un immobile: ed invece, con la garanzia dei propri genitori e un anticipo di 30mila euro ad esempio, si può ottenere un mutuo per un piccolo bilocale. Il finanziamento risulterebbe di poco inferiore all’80 per cento del valore dell’immobile con una rata mensile per un mutuo a 30 anni di poco inferiore a un terzo di 1500 euro: a tasso fisso i prodotti più convenienti sono offerti al 2,4 per cento, con rata mensile attorno a 390 euro, con il tasso variabile si dimezza all’1,20 per cento e una rata da 330 euro circa.
Oltre ai 60 euro in meno, a rendere più conveniente per un giovane under 35 un mutuo a tasso variabile è la possibilità di ridurre più velocemente il debito nei prossimi cinque anni, che sarebbe ancora di 87.904 euro a tasso fisso, mentre quello variabile si fermerebbe a 85.728 euro se il tasso Euribor rimanesse più o meno costante: ma a favore di questa opzione c’è anche una maggior possibilità di scelta, con offerte molto competitive e con variazioni minime delle condizioni tra i vari operatori del credito. Ovviamente il rischio di aumento dei tassi comporterebbe un aumento della rata mensile, ma ad oggi un giovane under 35 con garanzia dei genitori può ottenere un mutuo a tasso variabile per un piccolo immobile senza troppi problemi.
Surroga mutuo
La richiesta di surroga del mutuo è in discesa rispetto al 2016 per il rialzo dei tassi, tuttavia ci sono ancora due categorie di mutuatari potenzialmente interessati alla surroga nel 2017: da un lato chi ha in corso un mutuo tasso variabile anche conveniente ma per paura del futuro preferisce passare al tasso fisso, e chi ha stipulato un mutuo variabile con spread alto e potrebbe risparmiare tra un punto e un punto e mezzo rimanendo sul variabile ma cambiando istituto di credito.
Professionista ad alto reddito
L’ultimo profilo individuato dagli osservatori che hanno individuato un aumento di tali richieste è quella di un professionista ad alto reddito che chiede il finanziamento pur non avendone bisogno per comprare la casa, ma perché non ha interesse a disinvestire risorse già stanziate o per finanziare la sua attività lavorativa: ipotizzando un mutuo da 180mila euro da restituire in dieci anni per un immobile del valore di mezzo milione, a tasso variabile paga meno dell’1 per cento, e a tasso fisso circa l’1,5. La durata breve è consigliata perché limita i rischi e si può sempre chiudere la posizione in qualsiasi momento rimborsando il capitale residuo in caso di rialzo dei tassi del variabile.
