La forte ripresa dei mutui fatta registrare in Italia nel corso del 2015 e nei primi mesi dell’anno in corso, è legata in particolar modo alla cosiddetta surroga, ovvero alla rottamazione dei vecchi finanziamenti in favore di nuovi, da accendere in un altro istituto bancario. In pratica si tratta della sostituzione del mutuo contratto in precedenza con un nuovo finanziamento, presso un secondo istituto di credito, tramite il quale il mutuatario riesce infine a spuntare nuove e più favorevoli condizioni.
Il tutto senza dover sopportare nuovi oneri oppure costi aggiuntivi, peraltro senza dover attendere il beneplacito dell’istituto bancario con cui era stato contratto il finanziamento originario.
Si tratta di una possibilità in vigore dal 2007, grazie alla cosiddetta Legge Bersani e che proprio negli ultimi tempi sta incontrando un successo sempre più evidente.
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Quali tipi di surroga esistono sul mercato
La surroga può essere di tipo bilaterale o trilaterale. Nel primo caso i soggetti coinvolti sono due, il soggetto che ha ottenuto un mutuo e la banca presso cui intende accenderne uno sostitutivo a condizioni più favorevoli. Questo tipo di processo è notevolmente più veloce proprio perché comporta il relazionarsi di meno soggetti. Il processo che viene messo in campo si articola in due distinti momenti: nel primo viene steso e firmato il nuovo contratto, contenente le clausole cui dovrà attenersi il mutuatario, ovvero il piano di rientro del debito contratto, mentre nel secondo verrà stipulato un atto unilaterale di quietanza, la dichiarazione rilasciata dalla banca in cui era stato acceso il debito originario tale da attestare l’avvenuta estinzione del mutuo per surroga, un atto autenticato presso un notaio contenente l’impegno a non cancellare l’ipoteca.
Nel caso della surroga trilaterale la pattuizione si allarga anche alla banca originaria e prevede un solo atto notarile, in cui sono inclusi il nuovo atto contrattuale, la quietanza con cui la banca uscente attesta l’avvenuta estinzione della parte rimanente del debito contratto in precedenza dal mutuatario e l’impegno a tenere in vita l’ipoteca originaria.
Perché conviene fare una surroga
A volte ci si accorge con sgomento che il mutuo contratto in precedenza ci obbliga a pagare un costo troppo elevato o perlomeno diventato tale a causa delle mutate condizioni di mercato. E’ quello che in effetti sta avvenendo in questo lasso di anni, a causa della discesa in picchiata dei tassi di interesse dovuti soprattutto alla decisione della Banca Centrale Europea di sostenere con una vera e propria ondata di denaro i mercati. Il famoso bazooka di Mario Draghi ha in effetti messo a disposizione del sistema bancario una massa sempre crescente di denaro, dando vita ad una discesa sempre più marcata dei tassi.
Chi aveva contratto in precedenza un mutuo a tasso fisso, si è naturalmente fatto due conti e ha compreso come la rata del proprio finanziamento sia in effetti troppo elevata rispetto a quanto stanno invece pagando in questo momento coloro che hanno un mutuo a tasso variabile.
Il modo migliore per ovviare a questa situazione sarebbe quello di chiedere una rinegoziazione delle condizioni del mutuo. Non sempre però la banca risponde positivamente alla richiesta del cliente, soprattutto nel caso non infrequente in cui il finanziamento in questione sia stato cartolarizzato.
In caso di risposta negativa, l’alternativa praticabile è proprio quella della surroga.
La convenienza delle banche in merito alla concessione
In questo momento, il mercato presenta condizioni straordinariamente favorevoli per chi intenda richiedere la surroga del proprio mutuo. Le banche, infatti, non solo devono fare i conti con un mercato immobiliare che continua a risentire della crisi economica, ma non hanno più la valvola di sfogo rappresentata sino a qualche tempo fa dal trading sui titoli statali. In molti casi, infatti, i titoli emessi dagli stati sovrani hanno raggiunto rendimenti bassissimi, comunque non più remunerativi come un tempo e il Quantitative Easing, ovvero la manovra decisa da Mario Draghi per spostare risorse verso l’economia reale (imprese e famiglie), potrebbe comportare una ulteriore discesa degli stessi. Ecco perché le banche sono sempre più propense a concedere la surroga dei mutui.
Non sempre conviene stipulare una surroga
Prima di procedere in tal senso, andrebbe però capito se la surroga conviene realmente, cercando di non essere precipitosi. In particolare possiamo dire che chiedere la surroga può convenire ove manchino ancora parecchi anni all’estinzione del debito contratto e se il tasso prospettato dal nuovo istituto è sensibilmente più basso rispetto a quello originario.
Di converso la surroga non conviene nel caso in cui manchino ormai pochi anni, magari due o tre, allo spirare del mutuo. Le banche italiane, infatti, applicano il cosiddetto piano di ammortamento alla francese, per effetto del quale con il passare degli anni la gran parte degli interessi, concentrata sul periodo iniziale, è già stata pagata.
