La vendita della nuda proprietà e il prestito vitalizio ipotecario sono formule che stanno prendendo piede: trasformare il proprio immobile in liquidità, mantenendone l’usufrutto.
Una soluzione sempre più adottata da chi, alla soglia della terza età, necessita di liquidità economica ed è in grado di offrire garanzie bancarie con il proprio tetto.
In un frangente in sempre più persone si rivolgono ad un istituto bancario chiedendo liquidità, ecco che la proprietà può costituire non solo una formula d’accesso al capitale, ma garanzia di mantenimento della proprietà stessa.
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Ottenere liquidità dall’immobile senza perdere l’usufrutto
Nei precedenti articoli abbiamo analizzato il prestito vitalizio ipotecario: questa formula consente al titolare, di almeno 60 anni di età, di ottenere una rendita economica vita natural durante senza privarsi del tetto.
Sul lungo termine le condizioni risulteranno però tutt’altro che favorevoli: i futuri eredi avranno solo accesso al riscatto dell’immobile, contrarranno tassi peraltro ingenti, perchè calcolati su quelli pregressi.
Il proprietario che contrae questa formula potrà infatti non versare rata alcuna alla banca, lasciando ai propri eredi l’incombenza della – dolorosa – restituzione al momento del passaggio ereditario.
Il secondo strumento che rende possibile trasformare la casa in liquidità è la nuda proprietà.
Questa modalità consiste nella cessione della proprietà dell’immobile, riservandosi la possibilità di abitare la casa fino al proprio decesso.
Come funziona?Il proprietario cede ad un terzo non i mattoni tangibili, ma il futuro diritto di proprietà, mantenendo il proprio diritto di abitare nella casa fino alla fine dei suoi giorni.
Gli eredi sono tagliati fuori dall’asse successorio, dal momento che l’immobile diventa formalmente un bene del nuovo acquirente.
Vincoli e clausole
Lo sconto che si può ottenere acquistando un immobile secondo questa formula è subordinato all’orizzonte di vita dell’ex proprietario: la vendita della proprietà in cui abita una persona con una lunga aspettativa di vita non è appetibile per nessun acquirente.
Al contrario la vendita della nuda proprietà con un usufruttuario anziano si rivela un buon affare: un acquisto “ex ante“ con un prezzo calmierato rispetto all’andamento immobiliare.
L’usufrutto da parte dell’ex proprietario può avere durata predefinita o interrompersi con la morte del titolare: maggiore sarà la durata di tale usufrutto, minore risulterà il valore della casa.
Si tratta di una formula in cui l’acquirente contrae una consistente percentuale di rischio: sono segnalati casi di persone che hanno venduto la nuda proprietà e sono rimaste felicemente in vita fino ad età venerabile, con buona pace della banca e dei nuovi proprietari, che hanno potuto beneficiarne solo moltissimi anni dopo.
Oneri a carico dell’usufruttuario
Durante l’usufrutto chi ha venduto la nuda proprietà continuerà a sostenere le spese di manutenzione e le imposte.
L’acquirente pagherà l’imposta di registro non sul valore di mercato dell’immobile, ma sullo stesso decurtato dell’usufrutto.
Se il proprietario ha 75 anni e la casa un valore di 100.000 euro, l’usufrutto sarà stimato al 35% del valore dell’immobile.
Vale la pena aggiungere che l’usufruttuario si impegna a mentenere in buono stato l’immobile, in quanto occupante e non più proprietario effettivo.
Nuda proprietà e mutuo
Dal momento che chi vende l’immobile affidandosi a questa formula acquisisce il futuro diritto di usufrutto sulla casa, la concessione di un mutuo è difficoltosa.
Il valore del mutuo per la nuda proprietà è infatti inferiore rispetto al reale valore di mercato dell’immobile; per ricavare l’importo che sarà finanziato dalla banca è necessario sottrarre al valore stimato quello dell’usufrutto.
Gli interessati ad un mutuo per l’acquisto della nuda proprietà devono tenere in considerazione le difficoltà che ne possono presentarsi nell’ottenimento del finanziamento.
