Ogni formula di mutuo contempla una clausola di estinzione anticipata; ma in che misura tale scelta impatta sulle risorse economiche del mutuatario? E quali criteri sono adottati per formulare una penalità?
L’istituto di credito non trae vantaggio alcuno dall’interruzione anticipata di un rapporto debitorio da parte vostra: il più grande vantaggio della banca sulle varie operazioni di mutuo è costituito dagli interessi applicati sul mutuo e dilazionati nel corso del tempo.
Pertanto l’interruzione anticipata del mutuo dà luogo per voi contraenti a diverse forme di penalità: applicare un’interruzione senza penalità corrisponde, nella maggioranza dei casi, ad una consistente perdita economica da parte della banca in previsione degli interessi futuri non introitati.
In quali costi si traduce tutto questo?
L’oramai ex contraente dovrà corrispondere all’istituto una penalità sul mancato interesse futuro percepito dalla banca: molte banche si attengono infatti ai debiti residui del piano finanziario originario per tutta la durata del mutuo.
A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo, corrispondente all’operazione di conteggio conclusivo.
Le norme che disciplinano l’estinzione anticipata del mutuo
Prima dell’entrata in vigore della legge Bersani era prevista una penale di estinzione anticipata, variabile in forza della tipologia di mutuo contratta: più bassa per il tasso a ciclo variabile, più incisiva per il tasso fisso.
Tale penalità si abbatteva inoltre più severamente su quei casi in cui l’estinzione avvenisse nei nella prima fase temporale del mutuo, in misura minore invece dopo dopo i primi 5 anni dalla sua apertura.
A partire dal 2007 sono state però rimodulate le formule penali in materia di estinzione anticipata dei mutui: queste formule concernono ovviamente sia i mutui a tasso fissi che quelli in formula variabile.
Nel mese di maggio 2007 l’Associazione Bancaria Italiana e le quelle dei consumatori hanno formulato un accordo che sancisce il tetto massimo per le penali di estinzione anticipatadei mutui stipulati in data antecedente il 2 Febbraio 2007 o prima del 3 aprile 2007.
La prima soglia riguarda il mutuo sulla prima casa, la seconda è invece pertinente l’acquisto o la ristrutturazione di proprietà adibite ad abitazione, o allo svolgimento di esercizio commerciale o professionale.
L’stinzione totale del mutuo (a tasso fisso e/o variabile)
In caso di estinzione totale del mutuo la somma include l’ammontare del capitale residuo, in coincidenza con la scadenza dell’ultima rata corrisposta alla banca.
Le penalità al momento dell’interruzione del mutuo sono vincolanti e severe per il contraente nel caso in cui il tasso concordato con la banca non fosse a modalità fissa, bensì variabile: l’oscillazione del tasso corrisponde infatti ad una riformulazione del vostro piano di ammortamento.
Inoltre l’istituto di credito prenderà nota del periodo che intercorre tra l’ultima rata corrisposta dal contrente e il momento in cui diventa attiva l’estinzione del mutuo, e su questo frangente viene applicato un tasso.
L’ammontare del costo è ricavato moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero (pari al tasso annuo, diviso per i giorni dell’anno solare).
L’estinzione parziale del mutuo
In caso di estinzione parziale è possibile beneficiare di un significativo risparmio sull’interesse, grazie alla riduzione del capitale residuo.
Solitamente la banca riduce proporzionalmente l’importo della rata, ma è anche possibile contrarre la durata del mutuo mantenendo lo stesso importo di rata.
Nel caso di un’estinzione parziale l’impatto sulla rata sarà calcolato in maniera proporzionale alla frazione di debito estinto: il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo e la banca non richiederà più alcun interesse sulla quota.
Esistono però modalità nel rapporto istituto/cliente di mutuo che consentono di mantenere la stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso.
Se il contratto stipulato al momento dell’apertura del mutuo prevedeva una penale sull’estinzione anticipata, questa andrà modulata in funzione delle sole somme anticipate all’istituto di credito di pertinenza.
