Nell’annosa questione se scegliere il tasso fisso o variabile, molti di coloro che sono in procinto di contrarre un mutuo sono spaventati dall’andamento dei mercati, che potrebbe far impennare la rata di ammortamento in caso di scelta di un finanziamento con tasso variabile. Per ovviare a questa problematica, gli istituti di credito offrono la possibilità di ottenere un mutuo variabile con Cap, una sigla che sta ad indicare un tetto massimo oltre cui non può essere applicato il tasso, una sorta di protezione dalle escursioni degli indici Euribor di mercato. Vediamo maggiormente in dettaglio come funziona il mutuo a tasso variabile con Cap e come calcolare la rata di rimborso.
Contenuti
Variabile con Cap: definizione
Quando si parla di un mutuo variabile con Cap significa che abbiamo a che fare con un finanziamento in cui l’ammontare degli interessi dipende come sempre dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro, ma l’opzione CAP permette di fissare a priori un tetto massimo, altrimenti detto CAP rate, al tasso di interesse, in modo da potersi tutelare dalle oscillazioni di mercato che possono far schizzare verso l’alto i tassi, come accade con il tasso variabile standard. Dunque un mutuo con Cap avrà la peculiarità di un tasso di interesse che non potrà mai superare un certo limite predefinito dal contratto stesso.
Come funziona il Cap
Come funziona tecnicamente il Cap? Come esso si riverbera sulla rata mensile di ammortamento? Se il tasso d’interesse è inferiore al tetto massimo, il calcolo degli interessi sarà identico ad un normale mutuo a tasso variabile; viceversa se il tasso dovesse aumentare, oltrepassando la soglia del tetto massimo, non si pagherà mai un tasso superiore alla soglia stabilita nel contratto. Per ottenere questa sicurezza la banca generalmente applica in cambio uno spread leggermente più alto rispetto al mutuo variabile classico. Va specificato che l’importo della rata massima non è riportato in alcun documento, e nel fare i calcoli spesso ci si ritrova perplessi: essendo questo un elemento decisivo per poter orientare un cliente su un mutuo variabile con Cap, spieghiamo come calcolare la rata massima.
Calcolo rata massima
La particolarità di cui godono tutti i mutui con Cap è quella di avere dei piani di ammortamento a quote capitale prefissate al momento della stipula, per cui ad ogni variazione futura del tasso, la sola parte della rata che subisce un ricalcolo è la quota interessi e non la quota capitale. Da qui deriva la differenza rispetto agli altri prodotti finanziari a tasso variabile, per cui con il Cap l’aumento del tasso non intacca affatto l’importo delle quote capitale, che rimangono le stesse stipulate e descritte nel piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo: chi vuole esattamente conoscere la rata massima deve quindi compiere un calcolo matematico sommando alla quota capitale fissata la quota interessi calcolata al tasso Cap contrattuale. Riassumendo, per calcolare l’importo di una qualsiasi rata mensile e quanto incide l’oscillazione del tasso, dobbiamo considerare invariato l’importo della quota capitale della relativa rata mentre va invece calcolata la quota interessi al nuovo tasso applicato da sommare alla quota capitale
Variabile con Cap: cosa incide?
Gli esperti del settore avvertono dunque il potenziale cliente su cosa incida realmente nel mutuo a tasso variabile con Cap: il principale responsabile dell’importo della rata di ammortamento massima ammissibile non è tanto il tasso di interesse massimo del Cap, quanto soprattutto il tasso di interesse di ingresso del mutuo, ossia quello che viene determinato al momento della stipula del contratto, e che a sua volta determina il piano di ammortamento e le quote capitale da corrispondere. Quando vi recate in filiale oppure effettuate una simulazione con la calcolatrice on line, sappiate che gli importi delle rate in caso di aumento del tasso vengono sottostimate talora anche di svariate decine di euro perché le calcolatrici variano gli importi delle quote capitale ogni volta che si inserisce un tasso differente da quello di stipula. Un dettaglio che può fare o meno la differenza quando si valuta la sostenibilità di un mutuo.
