Il sogno di comprare casa rappresenta ancora oggi uno dei più diffusi tra le famiglie italiane, ma non sempre ciò è possibile da realizzare, soprattutto a causa degli alti costi: diversi istituti di credito propongono soluzioni come i mutui al 100 per cento che coprono tutti gli oneri finanziari legati all’acquisto di un immobile. A trarre beneficio da una soluzione del genere sono soprattutto i giovani che, nella maggior parte dei casi, non dispongono della liquidità necessaria da versare come somma di anticipo per il mutuo prima casa: ciò comporta indubbiamente tanto dei vantaggi quanto delle maggiori garanzie richieste dalla banca erogante al richiedente, senza contare che i piani di ammortamento sono molto lunghi per la copertura totale del costo, comportando inevitabilmente anche un supplemento di costi per il beneficiario del mutuo. Analizziamo in dettaglio a chi si rivolge e come funziona un mutuo al 100 per cento.
Condizioni di accesso
Come è facile evincere, i mutui al 100 per cento rappresentano uno specifico prodotto della famiglia dei mutui, che ha come principale peculiarità quella di essere un finanziamento che può arrivare a coprire il totale dell’importo totale necessario per comperare l’immobile. Dal punto di vista strettamente tecnico, le caratteristiche di base del mutuo al 100 per cento sono quelle del prodotto standard, qualora venga avanzata una richiesta di acquisto prima casa: a cambiare sono la durata del piano di ammortamento e le garanzie richieste, necessariamente più elevate per volontà dell’istituto di credito che vuole essere tutelato in caso di possibile insolvenza del beneficiario. Generalmente una banca finanzia fino a un massimo dell’80 per cento del costo totale della casa, ma esistono categorie di persone che non dispongono di una liquidità sufficiente per potersi permettere di acquistare l’immobile con il mutuo tradizionale. Anche se i giovani under 35 sono i soggetti naturalmente predisposti per la richiesta di un mutuo al 100 per cento, questo tipo di finanziamento può essere richiesto da chiunque senza preclusioni, purché vengano rispettate le condizioni di accesso al finanziamento fissate dagli istituti di credito.
Garanzie
In particolare, tra le garanzie ulteriori richieste dall’istituto erogante rispetto al prodotto tradizionale, i mutui 100 per cento prevedono l’obbligo di sottoscrivere una polizza assicurativa fideiussoria, una tutela esplicitamente prevista dalla Banca d’Italia, che ha codificato la richiesta mediante la delibera CICR del 22 aprile 1995 riservata al credito fondiario, art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario, riservata proprio alla copertura della parte eccedente l’80 per cento del valore dell’immobile. In sintesi, senza questa assicurazione fideiussoria, la banca non può concedere un importo superiore all’80 per cento del valore dell’immobile ipotecato: spetta invece alla discrezionalità del singolo istituto di credito se richiedere al cliente il corrispettivo della polizza al momento della stipulazione del contratto di mutuo, oppure farsene carico per rivalersi successivamente sull’acquirente.
Tassi di interesse
Dal punto di vista dei tassi di interesse, i mutui 100 per cento godono delle stesse condizioni dei tradizionali mutui prima casa presenti sul mercato creditizio, dunque con tassi di interesse a regime fisso e variabile, e TAN e TAEG che variano a seconda dell’istituto di credito prescelto. La scelta del tasso fisso comporta la garanzia di una rata costante per l’intera durata del piano di ammortamento, che nel caso di un mutuo a lungo termine come questo, che può durare anche 40 anni, può rappresentare un vantaggio non indifferente, assicurando al beneficiario una razionalizzazione delle spese e la sicurezza di non subire le improvvise oscillazioni del mercato. Viceversa, i mutui 100 per cento a tasso variabile consentono al richiedente di poter usufruire di indici particolarmente vantaggiosi, pagando dunque nei periodi buoni decisamente meno rispetto a chi si affida al tasso fisso, ma con il costante rischio di essere in balia delle possibili fluttuazioni del mercato finanziario, che potrebbero tradursi in un rincaro anche piuttosto elevato della rata mensile di rimborso.
