La scelta del mutuo per l’acquisto di un immobile è l’opzione maggiormente utilizzata da singoli e famiglie, tuttavia, anche per fronteggiare la crisi del settore, negli ultimi anni sono state messe in campo soluzioni alternative ad esso, in grado di soddisfare le esigenze anche di chi non ha la possibilità di accendere un mutuo presso un istituto di credito: uno dei più noti è il leasing immobiliare, particolarmente favorevole soprattutto per chi ha meno di 35 anni, ma esistono anche altre tipologie di acquisto, che vanno sotto il nome di rent to buy, buy to rent e help to buy. Dietro questi nomi anglosassoni si nascondono delle possibilità ancora considerate di nicchia, ma che lentamente stanno prendendo piede tra i potenziali acquirenti. Proviamo a dare uno sguardo più ravvicinato a queste tre soluzioni di acquisto casa che possono essere considerate delle valide alternative al classico mutuo.
Rent to buy
Il termine rent to buy significa letteralmente affitto con riscatto: si tratta di una tipologia contrattuale piuttosto complessa, che si presenta come un affitto combinato con un contratto di opzione di acquisto della casa ad un prezzo concordato tra le parti. Questo accordo fiduciario viene stabilito sin dal momento della stipulazione tra venditore e acquirente, eventualmente accompagnati dall’agente immobiliare: sostanzialmente il venditore accetta un pagamento rateale e l’acquirente paga il canone di affitto per un periodo di tempo stabilito contrattualmente, lasciando in più un acconto che solitamente ammonta al 6 per cento del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito al momento della stipula e bloccato per 3 anni. Al termine del periodo di tempo stabilito avviene il trasferimento di proprietà, consentendo all’acquirente di accendere un mutuo per la parte rimanente da saldare, facilmente ottenibile proprio perché l’utente è in grado di dimostrare alla banca la propria capacità di rimborso attraverso il rent to buy, ossia l’importo versato mensilmente simile alla rata del mutuo richiesto. Questa soluzione è ottimale per chi intende comprare casa ma si trova a corto di liquidità, grazie alla possibilità di dilazionare il pagamento nel tempo, mentre risulta essere un metodo poco conveniente per un venditore privato, e al contrario più consono al costruttore, poiché si potrebbe rischiare, nel caso l’affitto con riscatto non andasse a buon fine, di trovarsi un immobile usato e per questo motivo deprezzato da rimettere sul mercato.
Con questo metodo alternativo di acquisto di un immobile vanno infatti gestite una serie di possibili criticità che in una compravendita di tipo tradizionale non si presentano, e che riguardano il rapporto nel tempo tra venditore e acquirente: il primo deve avere la garanzia che l’immobile venga tenuto in ottimo stato e che vengano sostenute le spese straordinarie necessarie oltre che il puntuale pagamento del canone, pena l’abbandono dell’immobile da parte dello stesso. Inoltre è consigliabile affidarsi all’assistenza di professionisti che possano fornire le adeguate informazioni alle controparti per eventuali situazioni di difficoltà, quali un fallimento che possa coinvolgere tanto l’acquirente quanto il venditore.
Buy to rent
Il buy to rent indica un contratto di compravendita immediata, secondo cui l’acquirente diventa istantaneamente proprietario dell’immobile, e in cui si pattuisce tanto la dilazione del prezzo che una clausola di salvaguardia che tuteli il venditore, il quale ritorna ad essere proprietario dell’immobile in oggetto nei casi di inadempienza da parte del compratore, che può comunque ottenere il rimborso di quanto versato. Da un punto di vista prettamente fiscale, le imposte gravano sull’acquirente dal momento in cui è da considerarsi proprietario dell’immobile.
Help to buy
L’ultima soluzione alternativa la mutuo è il cosiddetto help to buy, che rappresenta una sorta di contratto preliminare con cui il compratore versa delle rate al venditore fino a una soglia pari al 20 o al 30 per cento massimo del prezzo concordato, e poi richiede ad un istituto di credito una pratica di finanziamento per il prezzo residuo. Questo tipo di contratto prevede il pagamento periodico, solitamente mensile, di un acconto che tenga conto del godimento immediato del bene e delle eventuali spese e oneri fiscali, che nel frattempo sono a carico del venditore. In ultimo va menzionato che il compratore ha diritto di recesso, con una multa circostanziata agli anni trascorsi dalla stipula del contratto.
