Quando si ha la necessità di acquistare un immobile su cui già grava un mutuo, una delle soluzioni possibili per i clienti degli istituti di credito è quella di effettuare un accollo del mutuo già in essere, il che comporta di dover subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento. Ma quando conviene effettuare l’accollo mutuo? Proviamo a capire più da vicino come funziona tale opzione spiegando in breve il meccanismo di base di questa tipologia di finanziamento, che sostanzialmente rappresenta un contratto stipulato tra il mutuatario originale del mutuo e la persona interessata ad acquistare l’abitazione in vendita.
Tipologie di accollo
Generalmente in Italia vengono eseguiti accolli di mutui di tipo cumulativo: in questo caso l’accollo del mutuo assistito da ipoteca è correlato all’adesione degli istituti creditori che non liberano completamente il mutuatario originario dalle proprie obbligazioni. Secondo questa modalità di accollo quindi, i responsabili del debito ipotecario risultano essere tanto il contraente originario quanto il subentrante, e se quest’ultimo non riesce a pagare le rate, la responsabilità del rimborso ricade sul contraente originario.
Le banche prediligono questa modalità in quanto si sentono maggiormente tutelate, ma non è l’unica tipologia di accollo: nel caso in cui infatti nel contratto di mutuo venisse espressamente richiesta la rinuncia di qualsivoglia responsabilità da parte del contraente originario, in questo caso l’accollo si classifica tipo liberatorio, per cui qualsiasi rimborso e onere è a carico del subentrante.
Vantaggi
L’accollo del mutuo è regolamentato dall’articolo 1273 del codice civile, non prevede esborsi di denaro per avviare la pratica, consentendo anzi al subentrante di risparmiare alcune spese di accensione del mutuo come ad esempio i costi notarili, inoltre se l’accollato è una società come ad esempio l’azienda costruttrice, la cifra che l’accollante dovrà rimborsare non sarà intera come nel caso di un privato, ma potrà essere al massimo dell’80 per cento del debito residuo. Il meccanismo prende formalmente il via al momento del rogito; va però evidenziato che le banche possono anche non aderire all’accollo, nell’ipotesi in cui il subentrante venga ritenuto inidoneo poiché sprovvisto dei requisiti necessari dal punto di vista della capacità di credito.
Quando conviene
Arriviamo adesso al punto nodale: quando conviene accollarsi un mutuo da subentrante? Esistono infatti degli aspetti a cui bisogna prestare attenzione prima di richiedere tale opzione ad una banca. Innanzitutto, bisogna accertarsi che l’accollato sia in regola con i pagamenti, poiché in caso contrario il subentrante si ritroverebbe suo malgrado a subire le conseguenze della sua eventuale posizione di cattivo pagatore, come se fosse lui stesso il debitore.
Se l’accollato fosse una ditta costruttrice, quest’ultima potrebbe anche chiedere all’accollante il rimborso di parte delle spese sostenute per accendere il mutuo stesso, e in questo caso si ridurrebbe significativamente il risparmio sulle spese e gli oneri finanziari, che rappresenta invero uno dei punti di forza della convenienza dell’accollo. In tal caso, perciò, è necessario essere coscienti del tipo di mutuo stipulato dal costruttore, e del tipo di spese a cui si va incontro, comprese commissioni, tassi e tutti gli altri oneri, facendosi fare un preventivo per valutare se l’accollo risulti essere davvero più conveniente rispetto alla stipula di un mutuo completamente nuovo.
L’ultimo aspetto a cui bisogna prestare attenzione riguardo la convenienza dell’accollo sono le condizioni applicate dall’istituto di credito, il quale potrebbe per svariate ragioni non poter o volere più applicare le condizioni originarie del mutuo al mutuatario subentrante, richiedendo al contrario condizioni simili a quelle di un contratto di mutuo stipulato da zero.
