Dal 2 marzo di quest’anno è entrata in vigore la nuova legge che abbassa a 60 anni (dai 65 precedenti) la soglia oltre cui richiedere il finanziamento garantito dalla proprietà.
A differenza della formula del mutuo, questa soluzione non prevede alcuna rata di rimborso: il dovuto viene restituito alla morte del contraente, andando incontro ad alcuni scenari possibili, non tutti vantaggiosi.
Con il varo del decreto attuativo, le società finanziarie danno accesso a questa modalità finanziamento, che altro non è se non un mutuo in cui alla rata viene sostituita la resa dell’intero capitale, rimodulato al momento della disamina ereditaria.
Il prestito vitalizio ipotecario copre la durata della vita del sottoscrittore; al termine del vincolo agli eredi sarà dato un anno per stimare se riscattare il debito e tenere la proprietà oppure venderla, evitando di pagare le rate.
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La casa come un bancomat
La proprietà non è più sola credenziale per il prestito, ma risorsa per la liquidità ad immediato termine, con carichi onerosi per il successore: agli eredi la facoltà di riscattare la proprietà o vendere, incassando quanto resta una volta restituito il prestito all’ente bancario.
La somma da richiedere è stimata sulla base di una valutazione composta dal valore di mercato della casa e l’età del richiedente (dai 60 anni in poi).
E’ previsto un tetto alla cifra erogabile, stimato il 15 e il 50% del valore di perizia, a condizione che la richiesta sia inoltrata non prima dei 70 anni di età; vediamo le singole condizioni:
- Modalità di prestito: tasso fisso, variabile o variabile con tetto massimo;
- Spread al 5 per cento: rispetto ad un mutuo tradizionale il costo di questa formula è decisamente elevato.
Gli oneri agli eredi
Questa operazione ha un unico ed esclusivo vantaggio a breve termine: accesso al credito senza le rate; sul lungo termine si rivela però tutt’altro che conveniente.
Innanzitutto il prestito vitalizio ipotecario contempla spread ingenti: l’importo dovuto dagli eredi sarà comprensivo di spese e interessi, e questo è uno dei fattori che li espone alla scelta di vendere l’immobile.
Inutile dire che questa mossa si traduce in un bacino monetario non indifferente per l’istituto bancario, che porta gli eredi a valutazioni onerose.
Attenzione alla contabilizzazione sugli interessi
La banca dunque concede un prestito senza rate, ma a quali condizioni?
Fondamentalmente questo profilo creditizio è basato sulla capitalizzazione composta, ovvero gli interessi maturati durante la vita del contraente sono annualmente sommati al capitale e danno a loro volta origine ad altri interessi, facendo gonfiare l’importo al termine (anatocismo).
C’è da considerare però che, qualunque sia l’entità del rimborso, questo non potrà superare la soglia del valore dell’immobile, per cui gli eredi non correranno il rischio di restituire soldi di tasca propria.
Le tipologie di immobili favorite
Importante: i prestiti vitalizi ipotecari hanno come oggetto immobili commercialmente appetibili, ovvero da poter essere facilmente rimessi in commercio.
Attenzione!Dal momento che l’immobile è l’unica garanzia per il soggetto erogatore, la legge vieta qualunque atto che possa ridurne il valore: lampante dunque che chi continua ad abitare nella casa ne diviene proprietario virtuale.
La mancata tutela costituisce una delle cause che danno diritto al soggetto finanziatore di esigere il rimborso integrale in un’unica soluzione, o l’immediata vendita dell’appartamento per recuperare il credito (sic).
I vincoli imposti dal decreto
Dati i severi e ingiuntivi vincoli espressi, il decreto vincola gli istituti di credito alla massima trasparenza, con l’espresso vincolo di informare il cliente mediante prospetto che illustri l’andamento dei tassi dei costi nell’arco del tempo.
E’ previsto anche che, qualora un’operazione comporti più voci di costo a carico del cliente, le condizioni economiche debbano essere esposte in maniera che per egli risulti comprensibile il costo complessivo.
