Quando il mutuo casa diventa nullo? Questo tipo di finanziamento è regolato da precise norme stabilite dalla legislazione vigente, secondo cui quando un richiedente si rivolge ad un istituto di credito per comprare una casa, la banca non può finanziare più dell’80 per cento del valore dell’immobile da acquistare: se lo fa, violando quanto dispone la legge, il mutuo è nullo, ma il contraente non è tenuto a restituire l’importo in eccesso. Vediamo in dettaglio quando il finanziamento viene annullato secondo quanto anche ristabilito dalla Corte di Cassazione attraverso una sentenza del 2016 (n. 2915 del 15.02.2016) che chiarisce una volta per tutte limiti e contorni dell’erogazione del mutuo.
Mutuo fondiario e ipotecario
Innanzitutto vediamo la differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario: il contratto con cui la banca solitamente finanzia l’acquisto di una casa è il mutuo fondiario, che prevede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile offrendo all’istituto di credito, in caso di insolvibilità del mutuatario, la possibilità di pignorare il bene e, nel caso di vendita all’asta, di avere soddisfazione prima degli altri eventuali creditori. Il mutuo fondiario ha una durata variabile da 1 a 30 anni, e la sua peculiarità è che questo finanziamento è destinato unicamente all’acquisto di un immobile: la somma non può essere utilizzata quindi per altri scopi, pena la nullità del mutuo stesso. Al contrario il mutuo ipotecario può essere stipulato per ragioni diverse dall’acquisto di una casa, con una durata che va da 5 anni a salire.
Finanziamento mutuo, perché non può superare l’80 per cento
La legge prevede che l’ipoteca sul mutuo fondiario non può mai superare l’80 per cento del valore dell’immobile stesso. Prima di procedere all’erogazione, la banca invia un perito per stimare il valore dell’immobile, un atto dovuto poiché appunto la normativa fissa questo limite dell’80 per cento: un limite pensato sia a tutela del cliente, che in questo modo non va a indebitarsi eccessivamente, avendo così maggiore possibilità di rimborsare il finanziamento senza rischiare il pignoramento dell’immobile, sia a tutela dell’istituto di credito, che ha così un argine di fronte alle conseguenze di una possibile inadempienza del mutuatario, evitando di compromettere la propria stabilità finanziaria a causa di un’eccessiva perdita di liquidità.
Nella sentenza della Cassazione citata in precedenza, viene chiarito che la Banca d’Italia determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuato in rapporto al valore degli immobili ipotecati oppure al costo delle opere da eseguire sugli stessi: per fare un esempio di finanziamento possibile, per un immobile che ha un valore di 200mila euro, la banca può concedere fino a massimo 160mila euro, l’80 per cento appunto del suo valore.
Finanziamento 100 per cento
In alcuni casi è possibile ottenere un mutuo che copra il 100 per cento del valore dell’immobile: in questo caso, oltre all’ipoteca sulla casa, la banca pretende che il cliente fornisca ulteriori garanzie integrative, come ad esempio la fideiussione di un terzo garante, una polizza assicurativa, una cessioni di crediti pubblici, giusto per fare qualche esempio. Capita sovente che la banca conceda un mutuo fondiario a copertura totale attraverso una valutazione dell’immobile superiore rispetto al prezzo di mercato durante la stima da parte del perito: la Cassazione con la sua sentenza ha stabilito che il mutuatario non è tenuto a restituire la parte eccedente il fatidico 80 per cento.
