Secondo le analisi e gli studi di settore realizzati da professionisti e addetti ai lavori, nel prossimo futuro il leasing immobiliare sarà un’opzione sempre più scelta dai potenziali acquirenti di una casa: si tratta di uno strumento di finanziamento introdotto dal governo nell’ultima legge di stabilità, che consente anche al cittadino privato, e non più esclusivamente ad aziende, di comprare o ristrutturare la prima casa facendo intervenire una banca o altro intermediario nell’acquisto, mettendola successivamente a disposizione del beneficiario per un determinato periodo di tempo, che potrà poi acquistarla in via definitiva oppure restituirla all’intermediario. Una tipologia di finanziamento differente dal rent to buy e dal mutuo, che presenta indubbiamente dei vantaggi ma anche dei possibili punti oscuri, che vale la pena sviscerare sulla scorta di alcuni attenti osservatori del fenomeno.
Leasing abitativo: vantaggi e peculiarità
Cosa caratterizza il leasing abitativo rispetto alle altre forme di finanziamento per acquistare un immobile? Essenzialmente possiamo individuare 5 punti specifici del leasing immobiliare, che sono:
- L’utilizzatore e futuro acquirente deve essere una persona fisica
- L’oggetto del leasing può riguardare esclusivamente fabbricati ad uso abitativo
- Presenza di una maxi rata iniziale
- Il leasing non prevede obbligo di ripartizione del canone in due componenti relative all’affitto e l’acconto di un eventuale prezzo di vendita come nel rent to buy
- Presenza di agevolazioni fiscali specifiche
Il richiedente versa dunque una maxi rata iniziale ottenendo un canone rapportato al prezzo di acquisto o di costruzione e alla durata del contratto: alla scadenza, è libero di decidere se riscattare l’immobile a un prezzo stabilito oppure chiedere la prosecuzione del contratto di locazione, o in terza istanza di rinunciare definitivamente all’acquisto. Si tratta indubbiamente di uno strumento finanziario molto conveniente per acquisire un immobile, considerando anche le agevolazioni fiscali previste, soprattutto per gli under 35 con reddito non superiore a 55 mila euro, tanto che gli studiosi hanno verificato come a parità di tasso di interesse non c’è confronto con il mutuo ipotecario, risultando quest’ultimo nettamente più svantaggioso. Tuttavia, a fronte di questi indubbi vantaggi, vi sono altri aspetti riguardanti il leasing abitativo che lasciano agli esperti qualche dubbio.
Un aiuto per i morosi
Il leasing immobiliare è stato pensato infatti anche per venire incontro alle famiglie in difficoltà con il pagamento del mutuo, specialmente dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 72/2016 che potrebbe far perdere l’abitazione a parecchi morosi indietro con il pagamento delle rate. Attraverso la creazione di un fondo, verrebbe data alla famiglia la concessione in leasing di una quota dell’immobile che già abita, la quale resta soggetta a pignoramento, in caso di inadempienza del contratto. Il leasing rappresenterebbe in buona sostanza una ristrutturazione del debito molto più sostenibile per la famiglia in difficoltà, con una durata decennale e canoni mensili molto più bassi rispetto alle rate del mutuo, senza contare le deduzioni fiscali. Ma questa scissione tra la parte già pagata del mutuo e quella rimanente trasformata in leasing cosa comporterebbe in caso di pignoramento?
Di chi è la casa?
Qui si fanno strada i dubbi di alcuni esperti: leggendo la normativa varata, sembrerebbe che tutti gli aspetti più problematici in caso di pignoramento sarebbero a carico della società di leasing, ossia della banca, che con questa fattispecie, ricordiamolo, diventa proprietaria diretta del bene, e non solo garantita dall’ipoteca come nel mutuo. Ma nell’esempio sopra indicato, solo di una parte: dunque di chi è la casa? In caso di pignoramento e successiva vendita all’asta dell’immobile poi, chi acquisterebbe solo una parte di un bene? Andrebbe pignorata anche la quota già di titolarità della famiglia aveva prima il mutuo, ma una soluzione di questo tipo andrebbe incontro ad una possibile incompatibilità con la disciplina che si applica al contratto di leasing e che è stata ribadita da una sentenza della Corte di Cassazione, secondo cui l’utilizzatore che ha pagato un certo numero di canoni, all’esito della vendita, potrebbe addirittura risultare creditore verso la società di leasing. Una questione non di poco conto dunque, e che al netto dei vantaggi merita di essere approfondito affinché il leasing immobiliare, soprattutto se utilizzato in sostituzione del mutuo per una famiglia in difficoltà, non si trasformi in un ginepraio normativo e in un inferno burocratico.
