Anche il mercato immobiliare necessita di uscire dalla crisi, così il legislatore ha scelto di adottare di recente, due nuovi istituti: il contratto rent to buy disciplinato dalla legge di stabilità 2014 e il leasing immobiliare abitativo, istituto introdotto dalla legge di stabilità 2016 (commi dal 76 all’84 dell’art. 1). Lo scopo è quello di agevolare chi ha il desiderio di acquistare casa pur non avendo disponibilità immediata.
Per quanto i due schemi contrattuali possono sembrare apparentemente simili in realtà celano diverse differente. Essi sono caratterizzati dalla ripartizione in due fasi o periodi temporali, il primo periodo nonchè necessario, viene detto del godimento o affitto e il secondo periodo la fase dell’acquisto (facoltativa, ora vi spiegheremo meglio). Durante il primo periodo il possibile acquirente dell’immobile gode dello stesso, in un secondo momento può decidere di acquistarlo definitivamente, versando un prezzo residuo predeterminato.
Leasing immobiliare, differenze tra rent to buy e mutuo
Come potete osservare il leasing immobiliare e il rent to buy si somigliano molto, ma non per questo sono uguali. Anzi vedrete come si evidenziano profonde differente sotto diversi punti di vista, tra i due istituti:
- OGGETTO: Il leasing abitativo può riguardare esclusivamente fabbricati ad uso abitativo (anche se in fase di costruzione). Viceversa il rent to buy non ha limiti, può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile.
- SOGGETTI: Qui c’è una differenza elevata in quanto il rent to buy non importa da chi è concluso, le soluzioni possono essere svariate: persone fisiche, società o altri enti. Questo vale sia per la figura che concede sia per il conduttore/probabile acquirente. Situazione inversa per quanto riguarda il mutuo/leasing abitativo, poichè il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e l’utilizzatore/futuro acquirente deve’essere assolutamente una persona fisica.
- TRASCRIZIONE: Per tutelare in pieno l’acquirente, il contratto rent to buy può essere tranquillamente trascritto nei Registri Immobiliari fino al momento dell’eventuale acquisto fino ad un periodo di massimo dieci anni. Il motivo di questa scelta è semplicemente per evitare eventuali formalità pregiudizievoli che dovessero colpire l’immobile durante il “periodo di godimento”.
- CANONE: Nel contratto rent to buy vanno specificate obbligatoriamente le due componenti del canone di godimento, cioè il canone relativo all’affitto e l’acconto di un eventuale prezzo di vendita, questo per salvaguardare un probabile mancato esercizio del diritto all’acquisto, cosicché il concedente possa avere indietro la quota dei canoni imputata in conto prezzo. Laddove non è previsto l’obbligo di “ripartizione” del canone, in quanto, in caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione della quota dei canoni imputata in conto prezzo (salvo diverso accordo delle parti); laddove invece la disciplina del leasing non prevede affatto tale obbligo di “ripartizione” del canone, il rimborso non può avvenire.
- FISCO: le agevolazioni fiscali, di durata limitata sino al 31.12.2020, riconosciute in merito al contratto di leasing e alla compravendita stipulata in esecuzione del medesimo (detrazione Irpef – per i contraenti con reddito non superiore ad € 55.000 – del 19% dei canoni e del prezzo di riscatto finale, rispettivamente di importo massimo di € 8.000 ed € 20.000 per contraenti di età inferiore a 35 anni, e di importo massimo di € 4.000 ed € 10.000 per contraenti di età pari o superiore a 35 anni, nonchè in ogni caso riduzione imposta di registro in caso di agevolazioni prima casa per l’utilizzatore) sono controbilanciate dall’impossibilità di applicare la tassazione riguardo il c.d “prezzo-valore”, di conseguenza si applica una base imponibile ben più elevata.
I due contratti hanno lo scopo di favorire l’acquisto dati i momenti critici per il leasing immobiliare e tutto ciò che riguarda il suddetto settore.
