Il mutuo, così come da Codice Civile art. 1813, è quel contratto per cui una parte consegna all’altra una predefinita quantità di denaro mentre la parte ricevente si obbliga a restituire la stessa misura di denaro o cose della stessa specie e qualità. Tale tipo di contratto si definisce reale in quanto si perfeziona nel momento stesso in cui si consegnano i soldi; di durata perché si stabilisce un termine entro cui la somma di denaro va restituita. In termini tecnici il mutuante è chi presta il denaro (la banca ad esempio); il mutuatario è colui che riceve il prestito e si obbliga a restituirlo entro un determinato termine di tempo. Oggi affrontiamo nello specifico il prestito per l’acquisto della prima casa, definito appunto mutuo immobiliare; mutuo ipotecario nel momento in cui la garanzia del mutuo cada sull’immobile stesso.
Come scegliere il mutuo migliore
Innanzitutto è bene ricordare che un mutuo immobiliare per l’acquisto della prima casa può arrivare a coprire l’80% del valore dell’immobile stesso, di conseguenza è necessario stabilire quanto chiedere e quanto si può, invece, anticipare per l’acquisto. E’ vero anche che vi sono dei particolari casi in cui il mutuo può coprire il 100%, ma solo con determinate garanzie, maggiori rispetto al primo caso, e con un tasso di interesse maggiore.
Per quanto concerne i tassi di interesse, i mutui prevedono diverse possibilità:
- Tasso fisso;
- Tasso variabile;
- Tasso con cap;
- Tasso misto.
Il primo è, per ovvi motivi, quello più richiesto poiché il tasso viene stabilito al momento della stipula del contratto e resta tale per tutta la durata dello stesso, evitando in questo modo rischi finanziari. Il tasso variabile, al contrario, ha il beneficio di avere un risparmio iniziale molto vantaggioso ma il mutuatario corre il rischio di vedere aumentare la rata mensile a causa dell’oscillamento dei tassi. Il tasso con cap è anch’esso un tasso variabile ma a differenza del precedente prevede la possibilità di fissare un tetto massimo al tasso di interesse. In questo caso se il tasso è inferiore al tetto stabilito, il calcolo degli interessi è conforme al tasso variabile; nel momento in cui dovesse superare la soglia predefinita in sede di stipula del contratto di mutuo, non sarà possibile pagare degli interessi oltre tale soglia.
Questa sorta di tutela del mutuatario comporta però uno spread leggermente più alto. Infine il tasso misto è quella formula che prevede un passaggio da un piano di ammortamento a tasso fisso ad uno a tasso variabile nel corso della durata del contratto. Ciò avviene a seconda che sia prestabilito dal contratto oppure una facoltà del mutuatario, ad esempio decidendo la tipologia nel corso del tempo diverse volte dopo un numero predefinito di rate saldate. L’ opportunità di questa formula sta proprio nel fatto di poter modificare, strada facendo, le condizioni a seconda del costo del denaro.
Tuttavia si riscontra uno svantaggio poiché non rappresenta una effettiva garanzia di risparmio, considerando l’incertezza sul futuro dei tassi. Potrebbe essere una buona soluzione per persone del mestiere, che abbiano una certa capacità nel prevedere il futuro e comunque in grado si affrontare temporanei aumenti della rata a fronte di sbalzi del costo del denaro. Un mutuo prima casa a tasso misto è sconsigliato a chi non mastica argomenti finanziari e non è abituato agli imprevisti.
La richiesta del mutuo
Una volta scelto l’immobile sarà necessario confrontare le offerte di mutui prima casa delle varie banche, scegliendo accuratamente quello più adatto. Una volta scelto l’istituto bancario e appurata la fattibilità del contratto, è necessario inviare all’istituto la richiesta e la documentazione necessaria affinché possa essere presa in carico la richiesta. I documenti sono relativi ai dati anagrafici del richiedente, insieme con quelli dei componenti del nucleo familiare; la posizione lavorativa ed il relativo reddito; CUD in caso di lavoratore dipendente, copia modello Unico in caso di libero professionista o artigiano; infine la descrizione della prima casa da acquistare con annesse pertinenze e valore. La concessione del mutuo da parte della banca avverrà a fronte della valutazione di alcuni criteri:
- Reddito del richiedente e del nucleo familiare;
- Valore dell’immobile, eventualmente periziato;
- Presenza di ulteriori garanzie oltre l’immobile stesso;
- Rapporto reddito/rata, solitamente stabilito intorno al 30% del reddito complessivo.
La stipula del contratto, una volta stabilita la fattibilità, avviene tramite atto pubblico davanti ad un notaio. Trattandosi di prima casa è necessario siano presenti alcune condizioni perché si possa beneficiare delle agevolazioni. Innanzitutto l’immobile non deve essere di lusso e soprattutto al momento dell’acquisto il richiedente non deve essere intestatario di altro immobile deputato prima casa.
Per quanto riguarda questo aspetto, però, la Legge di Stabilità del 2016 ha previsto la possibilità di acquisto di un immobile con i benefici di un mutuo prima casa nonostante il richiedente possieda già un immobile a patto che lo rivenda entro un anno dal rogito, con alcune specifiche che variano da caso a caso. Oltretutto per beneficiare delle agevolazioni il richiedente deve portare la propria residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18mesi dal rogito. Solo a queste condizioni il mutuatario può beneficiare di tassi agevolati così come indicati dall’Agenzia dell’Entrate. Nello specifico chi acquista un immobile con i benefici di un mutuo prima casa vedrà l’applicazione dell’imposta di registro al 2% piuttosto che al 9%; l’IVA al 4% anziché al 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro invece che pari al 2% e l’1% del valore catastale.
